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集体土地上建租赁房 值得一试

公租房建设正迎来新的破题时机。来自日前全国国土资源工作会议的消息，允许地方试点集体建设用地建设租赁房，其中北京、上海已获批准。　　在笔者看来，在集体土地上建公租房，值得一试。这一“试点”的最大意义在于为解决公租房的盈利问题提供了一种有益的探索。　　按照部署，在2011年全国新建的1000万套保障房中，公共租赁住房达230多万套。在今年新开工的700万套以上保障房中，公租房数量亦占相当比重。但是和其他类型的保障性住房相比，廉租房、公租房等租赁型住房因其利润微薄、投资回报周期长，一直面临较大的资金压力。有业内人士测算，即使免收公租房建设的土地出让金且在政府部门投入基础设施建设的情况下，公租房租金也要达到市场租金的50%左右，投资者才能“不赔”。若在此基础上引入房地产信托资金，投资公租房将获得一定的收益。相反，若上述前提都不存在，即使按市场价的80%收取公租房租金，也难以保证投资者收益。　　这种算法是否经得起推敲暂且不论，但允许地方试点集体建设用地建设租赁房至少有两方面好处，一方面在当前征地拆迁费用日渐走高背景下，可以为公租房建设者减少相当大的一笔开支；另一方面，不少城市土地相对紧缺，以此也可为各类建设用地腾挪空间。如果再考虑建设租赁房的集体土地多属于“城中村”或位于城乡接合部、基建等配套设施相对完善、土地成本偏低甚至零成本等情况，开展“试点”，对一些外来人口较多、房价压力较大的热点城市而言，更具有重要的现实意义。　　此前，集体土地建设房屋面临的最大争议，在于其是否属于“小产权房”。由于担心借试点变相建设“小产权房”，国土部门对集体土地建设租赁房也一直持谨慎态度。此次国土资源部明确，集体建设用地上建设的公租房，产权仍然为农村集体组织所有，不能出售给个人，只能配租给符合政府规定条件的家庭并纳入统一规范管理。这无疑消除了担心出现“小产权房”问题者的疑虑。　　需要特别注意的是，集体土地上建设租赁住房试点，必须符合土地利用总体规划，整个建设过程中要严禁占用耕地。此外，明确相应的租期、杜绝以长期租赁的方式变相出售公租房，也是“试点”过程中必须严格把握的。

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